#2 주택 구매 예산 짜기
집을 구매하기로 마음 먹었다면, 어떤 집으로 이사를 할지, 내가 가진 자산과 주택을 생각해서 한도를 설정하여야 합니다.
처음엔 어려울 수 있으니 천천히 한번 따라해보시기 바랍니다.
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1. 내 순자산 정리하기
집을 구매하기 위해서는 내가 집 구매 시 투자할 수 있는 현금이 최대 얼마인지 알아야합니다.
그래야 주택을 구매할때 필요한 자금 중 얼마를 대출받아야 할지 설정할 수 있기 때문입니다.
자산에는 여러 종류가 있지만 빠르게 현금화 할 수 있는 자산이라고 한다면, 예적금, 주식, 금 등이 있습니다.
이런 자산이 있다면, 어디까지 현금화 가능한지 정해두셔야 합니다.
만약 예적금을 중도해지하시게 된다면, 중도해지 시 조건을 잘 따져보시기 바랍니다.
2.시세 확인하기
이제 나의 자산을 파악했다면, 구매하고 싶은 주택의 시세를 확인하여야 합니다.
아파트든 빌라든 한 주택에 층에 따라 평수에 따라 가격은 모두 다르기 때문에 다양하게 알아보셔야 합니다.
일단 실거래가와 공시가격을 먼저 찾아보실 필요가 있습니다. 그리고 KB시세와 한국부동산원 시세도 꼭 참조하셔야 한다는 것을 잊지마세요.
KB시세와 한국부동산 시세는 보통 은행에서 대출을 받을 때 한도를 정하는 기준이 되기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다.
3. 실수요자 조건 확인
이제 다시 첫번째 글에서 언급했던 주택담보대출을 알아봐야 할때입니다.
하지만 주택담보대출을 알아보기 전 꼭 해야할게 있는데요.
내가 서민/실수요자에 해당하는지 파악해야합니다. 나의 연 소득 or 부부합산 연소득 그리고 주택 보유 여부, 사려고 하는 주택이 규제지역인지 아닌지 등 여러가지 요소에 따라 대출한도가 달라지기 때문입니다.
만약 서민/실수요자 조건에 해당 된다면 대출 한도도 더 높이 진행가능하며, 정부지원 주택담보대출 상품을 이용하실 수도 있습니다.
4.나의 대출 한도 알아보기
이제 내가 주택 구매에 사용할 수 있는 자산과 내 현재 조건이 어떤지 확인하셨다면, 대출 한도를 알아봐야 합니다.
주택담보대출의 한도는 대출 상품이냐에 따라서, 그리고 집값, 내 연소득 및 부채 현황에 따라 달라질 수 있습니다.
LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 비율을 뜻합니다. 대체로 40~50%가 적용되게 됩니다.
구매하고 싶은 주택의 LTV 비율이 50%, 집값이 4억 5천만원이라면 최대 2억 5천만원까지 대출을 받으실 수 있습니다.
여기에 내 소득과 부채 현황으로 대출한도를 파악하는 DTI와 DSR도 확인해보시는 것이 좋습니다.
LTV, DTI, DSR에 대해서 궁금하시다면 첫번째 글인
주택담보대출 이해하기 글[바로가기]를 참조하시기 바랍니다.
확실한 대출를 확인하기 위해서는 상담을 통하시는 것이 좋긴 하지만, 보통 1금융권 은행앱을 통해서 주택담보대출 가조회 서비스도 가능하니 참조하시면 좋을 것 같습니다.
만약 주택도시기금 주택담보대출을 이용하실 분이라면 아래 글을 참조하시기 바랍니다.
5. 대출 세부조건 비교
대략적인 대출이 가능하다는 판단을 내렸다면 이젠 대출 상품을 비교해보실 필요가 있습니다.
금리, 상환기간, 거치기간, 중도상환 수수료 등 다양한 조건을 비교해보셔야 합니다.
이 조건에 따라 매달 상환해야하는 상환액이 달라지는 것은 물론 차후 다시 이사를 나갈때 영향을 끼치기도 하니까 말이죠.
금리
금리는 당연히 낮을 수록 좋습니다. 그리고 변동금리인지, 고정금리인지 확인하실 필요가 있습니다.
말그대로 변동금리란 시장 상황 주기에 따라 변동하는 금리를 뜻하며, 고정금리란 말 그대로 처음 대출 시 정해진 이자가 변하지 않는 것을 뜻합니다.
일반적으로 금리가 오르는 시기라면 고정금리가 유리하지만, 보통 변동금리보다 고정금리로 이용 시 금리가 더 높게 측정되는 편이기 때문에, 비교를 해보시는 것이 좋습니다.
특히나 최근 금리 인상을 살펴보면, 변동금리 시 상환에 문제가 생기는 경우도 발생할 수 있으니 잘 살펴볼 필요가 있습니다.
거치기간
대출을 받은 직후 얼마간의 기간 동안 원금상환없이 이자만 납부할 수 있는 기간을 뜻합니다.
즉 거치기간동안은 원금상환없이 이자만 납부하면 되기 때문에 부채 상환에 대한 부담이 덜할 수 있습니다.
그래서 일반적으로 거치기간이 길수록 유리하지만, 거치기간이 긴 상품은 많지 않습니다.
물론 상품마다 금리와 LTV,DTI,DSR에 따라 거치 기간도 달라지기 때문에 잘 비교하실 필요가 있습니다.
중도상환수수료
대출 원리금 일부 혹은 전부를 대출 기간 중에 갚을때 내는 수수료를 말합니다. 목돈이 생겼을 때 대출 원리금을 크게 갚으면, 매달 나가는 원리금과 이자 부담을 줄일 수 있어요.
때문에 중도상환수수료가 언제까지 적용되는지, 얼만큼 적용되는지, 수수료율과 면제 기간을 잘 따져봐야 합니다.
중도상환수수료 계산은 네이버 중도상환수수료 계산기를 통해서 계산해보실 수 있습니다.
6. 추가 비용 계산
집을 사는데 드는 비용은 추가적인 비용이 듭니다.
이 비용이 주택을 구매하는 비용에 비해 크진는 않지만 한번에 납부하기엔 제법 큰 금액이기 때문에 이 금액까지 잘 계산하셔서 주택구입을 준비하시는 것이 맞습니다.
해당 추가비용에는 부동산 공인중개사 중개 수수료, 인지세, 취득세, 등록세, 국민주택채권 구입비, 법무사 비용, 이사 비용 등이 있습니다.
구매하는 주택의 가격 및 상황에 따라 다르긴 하지만 이 추가 비용을 생각해 주택을 구매 시 500만원 ~ 1,000만원 정도의 여유 자금을 예산에 포함시키시는 게 주택을 구매하실때 안전합니다.
내집 마련 가이드 다음 이야기 #3
